Comment profiter du déficit foncier ?

L’investissement dans la pierre locative ne doit pas passer, uniquement, par un dispositif de défiscalisation. En effet, en dehors de ce dernier, il est toujours possible de réduire le montant du revenu imposable, grâce au mécanisme du déficit foncier. Ce dernier résulte du régime réel, et applicable aux revenus fonciers. Du coup, il ne subit pas le plafonnement global des niches fiscales. Mais comment en profiter ?

Pour bénéficier du déficit foncier

          Par rapport au revenu global

Le principe est relativement simple. Les acquéreurs d’un logement à rafraîchir ont la possibilité de déduire sur leurs revenus globaux imposables, les dépenses occasionnées par les travaux. Pour ce faire, il faut créer un déficit foncier, en mettant des dépenses, en charges, plus que le revenu foncier. En effet, si le coût des charges est supérieur au montant des loyers générés, un déficit foncier diminuera le revenu global taxable, dans une limite de 10 700 €. Cette imputation, hormis des intérêts d’emprunt, n’est effective que si l’immeuble est loué pendant les trois années suivantes. En outre, la partie des dépenses excédentaire à ce plafond, qui ne peut donc pas venir en déduction du revenu imposable global, s’impute sur les loyers des dix années suivantes. Tout de même, il arrive que le revenu soit insuffisant pour absorber le 10 700 €, dans ce cas, la partie non utilisée vient en déduction du revenu global des dix années suivantes.

Il faut noter que lorsque qu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location de manière effective et permanente pendant 3 ans, c’est-à-dire, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus.

          Par rapport au revenu foncier

Les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt viennent en déduction des revenus fonciers. Mais si on n’utilise pas la totalité des intérêts d’emprunt sur l’année en cours, car ils dépassent le montant des loyers déclarés, ils ne sont pas perdus pour autant. On a la possibilité de les reporter sur les 10 années suivantes.

L’acquisition sur acquisition

Après le terme du contrat, autrement dit, après l’apurement des déficits, l’impôt locatif reprend automatiquement. À ce moment, pour ne pas retomber dans l’engrenage des impôts, il faut songer, 1 ou 2 ans plu tôt, d’autres solutions. En effet, il est possible de revendre le bien, afin de dégager une plus-value. Mais on peut, aussi, envisager un autre achat, d’un montant plus élevé, avec des travaux plus importants. Le but sera identique : annuler le revenu foncier et dégager un déficit imputable de 10 700 €, dont le surplus sera reportable sur le revenu foncier des dix années suivantes. À la seule différence qu’on devra considérer deux loyers et non plus un seul. Puis, plusieurs années après, on envisagera une autre acquisition, en utilisant le même mécanisme. Ainsi, sur une vingtaine, ou une trentaine d’années, on peut se trouver à la tête d’un important patrimoine locatif, grâce à la manipulation parfaite du mécanisme du déficit foncier.